贷款新政下,简析房屋交易的违约问题/吴林锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 18:06:48   浏览:9630   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
贷款新政下,简析房屋交易的违约问题

吴林锋


  对正处于疯狂上涨的中国楼市而言,4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
  在司法实践中,笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定:“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付,若逾期支付×天,出卖人有权解除合同,买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么,贷款新政下,因贷款不足无法正常交易,买受人能否顺利解除合同?解除合同是否需要承担违约责任?根据笔者的司法实践经验,需要区分情况:

一、贷款不足,有约定的,按照约定处理

  如《房地产买卖合同》约定:“买方申请贷款×万元,若贷款不足部分,买方应当在过户前补足。”那么,根据合同缔约自由、全面履行合同的原则,买卖双方对可能出现的“贷款不足,甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式,即买方应当以“现金方式补足”。
  但在现实交易过程中,买卖双方签订合同时,并没有特别注意这一条款。在贷款新政下,一旦买方贷款出现问题,而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易,买方将面临被动的局面:卖方在履行必要的法律催告程序后,可以逾期付款根本违约为由,解除买卖合同,并追究买方的违约责任。与此,笔者建议,作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下,通过协商解决。

二、贷款不足,没有约定的,区分两种情况:

  1、贷款新政下,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,法院一般都会准许;且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
  笔者认为,上海法院这一处理精神,在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下,严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时,《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为,贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广,情势变更原则在上海司法实践中,掌握严格,都需要报请“高院”审核。
  因此,买方碰到贷款不足,若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任:其一、需举证贷款不足,买卖合同事实上已经无法履行;其二、贷款不足,并非自身原因造成。
  2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒:
  针对的是尚未签订购房合同的情况,面对楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现?对此,笔者的建议:
  1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日,可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。
  2、如贷款预期未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的,双方均有权解除合同,互不承担违约赔偿责任。”

本文作者:上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
www.ruler163.com


下载地址: 点击此处下载
偷越国(边)境刍议

关键词:
偷越国(边)境 构成要件 边境制度 出入境许可 拟制国(边)界

内容简介:
偷越国(边)境是一种常见的违法犯罪行为,情节严重的构成犯罪。国(边)界,国(边)境,国(边)境制度具有不同的含义。偷越国(边)境的性质是违反我国国(边)境管理法规所确认和保护的出境许可制度、入境许可制度、指定口岸通行制度。
偷越国(边)境的外在表现形式是可以分为四种,即未经出境许可;未经入境许可;不从指定口岸通行;不经过边防检查。符合其中任何一个或者多个表现的出入境行为,都是偷越国(边)境。
偷越国(边)界的构成要件,可以分为主体、客体、主观方面和客观方面四部分。实际越界不是构成要件,但是会产生法律后果。
偷越国(边)境是行为犯。边防检查一线可以看作法律的拟制国(边)界。在认定既遂的行为程度上,应当参考合法出入境的情况,根据具体情况分别认定持伪假证接受检查、登上或即将登上出境的交通工具、事实入境等为行为既遂。

作者:刘建昆



偷越国(边)境刍议

“偷越国(边)境”一词作为法律术语,始见于我国1979年《刑法》的“组织运送他人偷越国(边)境罪”,阐发于全国人民代表大会常务委员会《关于严惩组织、运送他人偷越国(边)境的补充规定》,其第五条规定:“偷越国(边)境的,公安机关可以处十五日以下拘留,单处或者并处一千元以上五千元以下罚款。”其后,1997年刑法继承了前法的用法,《刑法》第三百二十二条规定:“违反国(边)境管理法规,偷越国(边)境,情节严重的,处一年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金。”
由于世界各国的法律文化传统不同,对于“偷越国(边)境”这种社会现象的称谓和表述也各不相同,有的称之为“偷渡”、“偷私渡”,也有的国家称之为“人口走私”,但大多数国家在正式的法律文本中大都用“偷渡”和“非法移民”这两个概念。我国实践中则常常使用“偷渡”一词。①
在我国有关行政法和刑法中,“偷越国(边)境”经常与“非法出入境”等相关概念混用;由于其视角不同,兼之法律规定相对简略,在对该概念的内涵和外延在认识上至今含混不清。主要包括一下几种看法:
1.偷越国(边)境行为,即指违反我国国(边)境管理法律法规,非法出入我国国(边)境的行为。②
2.偷越国(边)境,指违反出入国(边)境的管理法规,不经规定的口岸、关卡私自出入我国的国(边)境,或者未办理合法的手续,或者骗取出入境证件,经口岸、关卡蒙混出入我国国(边)境。偷越除了从陆地非法出入国(边)境外,还包括从海上或者空中偷渡。③
3.偷越国(边)境又称偷渡偷国(边)境,简称偷渡,是妨害社会秩序行为中妨害国(边)境管理的违法行为,指违反边境管理法规,不经批准,不持合法证件,不经指定对外口岸、地点,非法出入国(边)境的行为。①
4.不具有合法进入目的国(地区)权利(资格)的中国公民、外国公民或无国籍人,违反我国边检法律法规的规定,未持出入境证件,或持用伪假、他人、无效、骗取的出入境证件,非法出入我国国(边)境,扰乱出入境秩序的行为。②
以上表述内涵各自不同,其外延也有很大差距,都没有充分反映出该行为的法律特征。
要弄清什么是偷越国(边)境行为,必须清楚什么是国(边)境,因此,必须严格区分国(边)境与国(边)界的区别。在国际法学一般认为,国(边)境是指国家边界两侧的一定区域。③国界和边界,在国际法上是通用的概念,我国习惯上专称与港澳台的分界线为边界。④国(边)界是确定国家领土主权范围的重要概念,是一条划分一国领土与他国领土或与国家管辖范围之外区域的线。在国际法上,陆地边界与海洋边界由于国际条约等规定不同,边界制度差异很大。
国(边)境制度则是保障边境地区及其各种活动的一系列法律规章和习惯做法。国(边)境制度主要有两个方面的来源:第一,国家的国内法律和政策,如国家制定的确保其边界安全的警戒巡逻制度、海关与卫生检疫制度、人员和货物的出入境制度等。第二,相邻国家之间签订的双边协定,维护其共同的边境地区,如边境秩序、边界和界标的维护、界水的利用、过境来往制度、自然资源的利用和保护等。⑤
我国立法实践采用“偷越国(边)境”这一概念,而不是“偷越国(边)界”;并在刑法分则中纳入妨害社会管理秩序罪第三节妨害国(边)境管理罪,正是充分考虑到这一问题,应该说是科学的,经过深思熟虑的。这里说的国(边)境,当然不是国(边)界,也不是国(边)界两侧的一定区域,而是特指国(边)境管理制度。对于偷越国(边)境的内涵和外延,乃至其他法律问题的理解差异,莫不源于此。因此,研究偷越国(边)境的,必须对我国现有的国(边)境制度①进行简要说明。
从我国现行的人员出入境制度看,最根本的是以下两个方面的规定:
一.出入境许可制度。②无论是我国公民还是外国公民,出入境都必须经过政府许可。又具体可分为出境许可制度和入境许可制度;该许可在文件上表现为出入境证件,包括各种护照,海员证等,以及入境签证。该制度主要国内法依据是:
1.《中华人民共和国公民出境入境管理法》③第二条“中国公民凭国务院主管机关及其授权的机关签发的有效护照或者其他有效证件出境、入境,无需办理签证。”第五条“中国公民因私事出境,向户口所在地的市、县公安机关提出申请,除本法第八条规定的情形外,都可以得到批准。公安机关对中国公民因私事出境的申请,应当在规定的时间内作出批准或者不批准的决定,通知申请人。”
3.《中华人民共和国外国人入境出境管理法》④第七条“外国人申请各项签证,应当提供有效护照,必要时提供有关证明。”第六条“外国人入境,应当向中国的外交代表机关、领事机关或者外交部授权的其他驻外机关申请办理签证。在特定情况下,依照国务院规定,外国人也可以向中国政府主管机关指定口岸的签证机关申请办理签证。”
二.指定口岸通行制度和边防检查制度。应该说,为了能够维护主权,出入境许可制度是所有制度的根基;而指定口岸通行制度和边防检查制度则是为了确保出落实,方便管理的必不可缺的手段,是附属的制度。这里包括两项内容:
中国公民和外国公民出入我国国境,必须从我国指定的对外开放口岸出入。《中华人民共和国外国人入境出境管理法》第三条规定:“外国人入境、出境、过境,必须从对外国人开放的或者指定的口岸通行,接受边防检查机关的检查。”《中华人民共和国公民出境入境管理法》第三条规定“中国公民出境、入境,从对外开放的或者指定的口岸通行,接受边防检查机关的检查。”
出入境必须接受边防检查。边防检查的目的是“为维护中华人民共和国的主权、安全和社会秩序,便利出境、入境的人员和交通运输工具的通行”①其实际职责中虽职责较多,但是主要是检查出入境人员的许可情况,防范违法行为。②
在上述制度的框架下,我国颁布的许多法律法规,规范各类行为,对违反上述制度的种种行为进行打击处理。对偷越国(边)境的行为的行政和刑事制裁,便是其中之一。我国刑法“违反国(边)境管理法规,偷越国(边)境”的规定从语言表达上看过于笼统,没有确指;兼之我国国(边)境管理法规芜杂,但是从该行为属性来看,凡是出入境行为缺乏出境许可制度、入境许可制度及其派生的指定口岸通行制度和边防检查制度四个制度要件其中的任何一个或多个都是偷越国(边)境。这是其最本质的特征。任何列仅举该行为外在表现的定义无论如何不能说是科学和严谨的。
至此,偷越国(边)境的概念本质应该清楚了,那就是行为人对于出入境许可制度的藐视。可以描述为:偷越国(边)境活动,是指一切故意违反我国关于出境许可制度、入境许可制度、指定口岸通行制度和边防检查制度,按照法律规定应予惩罚的行为。③
对偷越国(边)境的本质清楚认识,可以解决上长期困扰实践部门的大量问题。
一.可以合理涵盖该类违法的具体表现。
定居的人民,确定的领土,政府,主权,是国家之所以成为国家的四个要素。国家的出入境制度,与四个要素均密切相关,在性质上必然是是国家主权事项,属于中央事权,国家行为。①各国莫不对此加以特殊规定。但是在操作层面上,其性质仍然属于行政许可,即“指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请,经依法审查,准予其从事特定活动的行为。”②与其相对应,出入境证件则属于行政机关作出准予行政许可的决定,向申请人颁发的行政许可证件。
对于一切行政许可来说,都存在一下两种典型的违反许可制度的手段:
(一)未经许可擅自从事活动。
《行政许可法》第八十一条规定:“公民、法人或者其他组织未经行政许可,擅自从事依法应当取得行政许可的活动的,行政机关应当依法采取措施予以制止,并依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
未经许可擅自从事活动的一个特例是使用伪造、变造的证件从事活动。使用伪造、变造的证件在本质上就是未经许可擅自从事,但是更具有欺骗性。同时,依牵连理论该行为同时可能涉及伪造、变造国家机关证件或公文、印章。
(二)隐瞒欺骗贿赂取得许可。
申请人申请行政许可,本应当如实向行政机关提交有关材料和反映真实情况,并对其申请材料实质内容的真实性负责。但是在许可实施过程中,各种非法行为也同时大行其道。《行政许可法》对此有明文规定:隐瞒有关情况或者提供虚假材料的,行政机关不予受理或者不予行政许可,并给予警告;以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的,行政机关应当依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
前述两类情形在偷越国(边)境实践中来看,都是大量存在的,但是却复杂的多。一项完整合法的出入境活动包含了合法四个要件,而违法行为的表现必然多样化。可以具体分为:
1. 未经出境许可的。凡是我国公民未持有护照,或者非法入境的外国人,以任何方式越境,都是未经出境许可出境。实践中,没有出境许可就不可能得到入境国的出境许可,在边防检查中也不可能通过,所以大多不经口岸和边防检查,而是从非口岸出境,或者从口岸合法交通工具夹带出境,可能同时缺乏四个要件。
2. 未经入境许可。我国境内公民,没有取得入境国许可出境的,或者我境外公民和境外外国人(无论是否持有当地的出境许可)未经我国入境许可,也是偷越国(边)境。该行为与第一种情形类似,缺乏的往往是四要件中的四个或者三个。值得指出的是,两国根据条约协定互免签证的,根据国际法效力等于或大于国内法的原则,是根据法律规定不许不许可的情形,属于特殊规定,应当排除其违法性。
3. 未从指定口岸出境。即使取得了出境许可和入境许可,但是不从口岸入境,也应当认定为是偷越国(边)境。凡是不经制定口岸的,必然不能经过边防检查。其往往同时缺乏两个要件。表现为护照上没有加盖验讫章。

襄樊市国有企业监事会暂行办法

湖北省襄樊市人民政府办公室


政府令第14号

襄樊市国有企业监事会暂行办法

《襄樊市国有企业监事会暂行办法》已经2010年11月26日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2010年12月1日起施行。

市长 李新华





二〇一〇年十二月一日



襄樊市国有企业监事会暂行办法

第一章 总则

第一条 为适应社会主义市场经济需要,建立国有资产监督管理体制,加强对国有企业的监督,实现国有资产保值增值,根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有企业监事会暂行条例》和《湖北省国有企业监事会暂行办法》(鄂政发[2005]36号),结合我市实际,制定本办法。

第二条 市属国有独资企业、国有独资公司监事会由市政府派出,对市政府负责,代表市政府对国有独资企业、国有独资公司的国有资产保值增值状况实施监督。

派出监事会的企业名单,由市政府决定。

第三条 监事会根据有关法律法规规章,以财务监督为核心,对企业的财务活动及企业负责人的经营管理行为进行监督,确保国有资产及其权益不受侵犯。

监事会与企业是监督与被监督的关系,监事会不参与、不干预企业的经营决策和经营管理活动。

第四条 市国有资产监督管理委员会负责监事会的日常管理工作,协调监事会与市政府有关部门的关系,承办市政府交办的事项。

市人民政府有关部门应当积极支持、配合监事会的工作。

第五条 监事会开展监督检查工作所需费用纳入市政府国有资本经营预算管理,由市财政拨付,由监事会管理机构统一列支。

第二章 监事会的组成与职责

第六条 监事会由主席一人、监事若干人组成。监事会成员不少于三人。

第七条 监事会履行下列职责:

(一)检查企业贯彻执行有关法律、行政法规和规章制度的情况;

(二)检查企业财务,查阅企业的财务会计资料以及与企业经营管理活动有关的其他材料,验证企业财务会计报告的真实性、合法性;

(三)检查企业的经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资产运营等情况;

(四)检查企业负责人的经营行为,并对其经营管理业绩进行评价,提出奖惩、任免建议。

第八条 监事会主席由副县级及以上国家工作人员担任。监事会主席人选,按规定程序确定,由市政府任命。

第九条 监事会主席应当具有较高的政策水平,坚持原则,廉洁自律,熟悉经济工作。

第十条 监事会主席履行下列职责:

(一)召集、主持监事会会议;

(二)负责监事会的日常工作;

(三)审定、签署监事会的报告和其他重要文件;

(四)应当由监事会主席履行的其他职责。

第十一条 监事分为专职监事和兼职监事。从有关部门、单位选拔任命的监事,为专职监事;监事会中市政府有关部门、单位派出代表和企业职工代表担任的监事,为兼职监事。

因工作需要,经监事会管理机构同意,监事会可以聘请(聘任)必要的工作人员。

第十二条 专职监事由国家工作人员担任。

专职监事由监事会管理机构提名,按规定程序任命。

第十三条 监事会中的企业职工代表由企业职工代表大会民主选举产生,报监事会管理机构批准。企业负责人和财务负责人不得担任监事会中的企业职工代表。

第十四条 监事应当具备下列基本条件:

(一)熟悉并能够贯彻执行国家有关法律、行政法规和规章制度;

(二)具有财务、会计、审计或者宏观经济等方面的专业知识,比较熟悉企业经营管理工作;

(三)坚持原则,廉洁自律,忠于职守;

(四)具有较强的综合分析、判断和文字撰写能力,并具备独立工作能力;

(五)具有大专以上文化程度,身体健康。

第十五条 监事会成员每届任期3年,其中监事会主席和专职监事、派出兼职监事不得在同一企业连任。

监事会主席和专职监事、派出兼职监事可以担任1至3家企业监事会的相应职务。

第三章 监事会的工作内容与工作方式

第十六条 监事会一般每年对企业定期检查1至2次,并可以根据实际需要不定期地对企业进行专项检查。

第十七条 监事会开展监督检查,采取下列方式进行:

(一)听取企业负责人有关财务、资产状况和经营管理情况的汇报,在企业召开与监督检查事项有关的会议;

(二)查阅企业的财务报告、会计凭证、会计帐簿等财务会计资料以及与企业经营管理活动有关的其他资料;

(三)查阅企业董事会会议记录和公司章程;

(四)对企业董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督;

(五)随时了解、关注企业决策机制和决策行为,掌握企业会计报表重要项目增减变动及重大异常变化,把握企业经营管理和改革发展动态;

(六)检查企业的财务、资产状况,向职工了解情况,听取意见,必要时要求企业负责人作出说明;

(七)向财政、工商、税务、审计和海关等有关部门和银行调查了解企业的财务状况和经营管理情况。

第十八条 监事会主席根据监督检查的需要,可以列席或委派监事会其他成员列席企业有关的会议。

第十九条 监事会每次对企业进行检查结束后,应当及时作出检查报告。检查报告的内容主要包括:

(一)监事会开展检查工作的基本情况;

(二)企业财务以及经营管理情况评价;

(三)企业负责人的经营管理业绩评价以及奖惩、任免建议;

(四)企业存在的问题及处理建议;

(五)市人民政府和市国资委要求报告或监事会认为需要报告的其他事项。

第二十条 监事会不得向企业透露第十九条所列检查报告内容。

第二十一条 检查报告经监事会成员讨论,由监事会主席签署,经市国资委审核后报市人民政府。监事对检查报告有原则性不同意见的,应当在检查报告中说明。

检查报告经市人民政府批复后,抄送市人民政府有关部门,并由监事会管理机构组织有关部门和单位落实检查报告的内容。

对监事会或者其他法定部门已有检查结论的事项,有关部门和单位不再进行重复检查。

第二十二条 监事会在监督检查中发现企业经营行为有可能危及国有资产安全、造成国有资产流失或者侵害国有资产所有者权益以及监事会认为应当立即报告的其他紧急情况,应当及时向监事会管理机构提出专项报告,也可以直接向市人民政府报告。

第二十三条 监事会根据对企业实施监督检查的需要,必要时,经监事会管理机构同意,可以聘请会计师事务所对企业进行审计。

监事会根据对企业监督检查的情况,可以建议市人民政府责成审计机关依法对企业进行审计。

第四章 监督管理

第二十四条 企业应当定期、如实向监事会报送财务会计报告,并及时报告重大经营管理活动情况,不得拒绝、隐匿、伪报。

第二十五条 企业有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予纪律处分,直至撤销职务;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)拒绝、阻碍监事会依法履行职责的;

(二)拒绝、无故拖延向监事会提供财务状况和经营管理情况等有关资料的;

(三)隐匿、篡改、伪报重要情况和有关资料的;

(四)有阻碍监事会监督检查的其他行为的。

第二十六条 监事会主席和专职监事、派出兼职监事实行回避原则,不得在其曾经管辖的行业、曾经工作过的企业或者其近亲属担任高级管理职务的企业的监事会中任职。

第二十七条 监事会成员不得接受企业的任何馈赠,不得参加由企业安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动,不得在企业为自己、亲友或者他人谋取私利。

监事会主席和专职监事、派出兼职监事不得接受企业的任何报酬、福利待遇,不得在企业报销任何费用。

第二十八条 监事会成员必须对检查报告的内容严格保密,不得泄露企业的商业秘密。

第二十九条 监事会成员在监督检查工作中成绩突出,为维护国家利益做出重要贡献的,按有关规定予以表彰、奖励。

第三十条 监事会成员有下列行为之一的,依法给予行政处分或纪律处分,直至撤销监事职务;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)对企业的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的;

(二)与企业串通编造虚假检查报告的;

(三)有违反本办法第二十七条、第二十八条所列行为的。

第三十一条 企业发现监事会成员有违反本办法第二十七条、第二十八条所列行为的,有权向监事会管理机构报告,也可以直接向市人民政府报告。

第五章 附则

第三十二条 向市属实行企业化管理的事业单位派出监事会,参照本办法执行。

第三十三条 各县(市)、区的国有企业,由本级人民政府参照本办法的规定,决定派出监事会。

第三十四条 本办法由市国有资产监督管理委员会负责解释。

第三十五条 本办法自2010年12月1日起施行,有效期5年。