海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发《三亚市公共租赁住房管理暂行办法》的通知



各镇人民政府，各区管委会，市政府各有关单位：


　　《三亚市公共租赁住房管理暂行办法》已经五届市政府第64次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。



二○一一年六月二十三日



三亚市公共租赁住房管理暂行办法



　　第一章 总则


　　第一条 为完善我市多层次住房供应体系，调整住房供应结构，实行租售并举，多渠道满足部分中低收入住房困难家庭住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、7部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》（琼府办〔2010〕19号）、《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府〔2010〕64号）及《海南省公共租赁住房管理办法》，结合我市实际，制定本办法。


　　第二条 本市行政区域内公共租赁住房的建设、分配、管理适用本办法。

　　本办法所称公共租赁住房，是指市人民政府提供政策支持，通过政府组织建设、企事业单位自建和开发企业等社会机构建设等方式建设（筹集）的各类政策性租赁住房，包括集体宿舍、农民工公寓、青年公寓、教师公寓、人才公寓、周转房等。


　　第三条 公共租赁住房建设、分配和管理工作遵循以下原则：政府支持、市场运作；多方建设、统一管理；公平公开、严格监管。


　　第四条 市住房保障主管部门具体负责我市公共租赁住房的组织、管理、协调、督办等日常工作。


　　市财政、民政、国土、规划、监察、国资委、发改、物价、审计、统计、河东河西区管委等部门根据职责分工，协助做好我市公共租赁住房管理的有关工作。


　　第二章 房源筹集


　　第五条 公共租赁住房采取由市住房保障主管部门组织建设、开发企业等社会机构建设、企事业单位自建，通过新建、配建、收购等方式多渠道筹集。在符合土地利用规划的前提下，新职工较多的单位可以利用自用土地建设周转性过渡住房；外来务工人员集中的开发区，可以集中建设集体宿舍。


　　第六条 市人民政府投资的公共租赁住房建设用地实行划拨供应，并纳入年度土地供应计划予以重点保障。


　　第七条 公共租赁住房户型以一、二居室小户型为主，套型建筑面积以60平方米以内为主，可根据新就业职工和外来务工人员的情况适当调整。


　　第八条 金融机构通过多种方式支持公共租赁住房建设出租工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金、发行债券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。此外，可通过投融资方式改革筹集社会资金、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、社会捐助及经市人民政府批准的其它资金等方式多渠道筹措资金。


　　第三章 配租管理


　　第九条 公共租赁住房的供应对象为本市中低收入住房困难家庭，包括不符合租赁廉租住房条件，又无能力购买经济适用住房的人群，机关事业单位以及国有企业单位新就业的人员以及在三亚有稳定职业并居住有一定年限的外来务工人员。


　　第十条 企事业单位、开发企业等社会机构建设的公共租赁住房保障的认定标准、配租方案，由单位报经市住房保障主管部门核准、备案后，组织配租。


　　第十一条 公共租赁住房实行市、区、社区居委会或市、主管部门、企事业单位三级审核、二级公示的工作机制，按照公开、公平、公正的原则确定保障对象，并由市住房保障主管部门负责组织配租。符合配租条件的家庭成员中含有60周岁（含）以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。


　　第十二条 符合下列条件的可以申请一套由市住房保障主管部门组织建设的公共租赁住房：


　　（一）申请人应年满18周岁；


　　（二）申请人及配偶在三亚市无住房或未租住公房；


　　（三）两人（含）以上家庭申请，家庭收入符合三亚市人民政府划定的中等或中等以下收入线标准；单身人士申请，上年度可支配收入在城镇职工年平均工资收入以下；


　　（四）已与用人单位签订两年以上劳动合同，除具备第（一）、（二）、（三）项规定的条件外，还需连续在三亚市缴纳6个月以上社会保险费（申请之日起往前推算6个月）；


　　（五）外地来三亚的灵活就业人员或个体工商户，除具备第（一）、（二）、（三）项规定的条件外，还需连续在三亚市缴纳6个月以上社会保险费。


　　第四章 租赁管理


　　第十三条 公共租赁住房实行市人民政府指导价管理。租金成本由房屋折旧费、维修费、管理费、贷款利息和房产税构成，结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定公共租赁住房租金。由市价格主管部门定期发布，并加强对实际租赁价格的监督检查。


　　第十四条 市住房保障主管部门以及市人民政府批准的其它机构，按照规定的租金出租公共租赁住房，凡符合国家有关税收规定，可享受相关的税收优惠政策。


　　第十五条 公共租赁住房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务企业管理。


　　第十六条 政府投资建设公共租赁住房的租金收入实行专户管理，按照有关财务规定实行收支两条线管理，专项用于公共租赁住房的建设、管理和维护等。企事业单位、开发企业等社会机构建设的公共租赁住房租金收入由建设单位自行管理。


　　第十七条 公共租赁住房的租赁合同期限为3年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同；承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定；拒不退出行为记入信用档案。


　　第十八条 承租家庭有下列行为之一，产权单位可与承租家庭解除租赁合同，收回住房：


　　（一）将承租住房转借、转租；


　　（二）擅自改变承租住房居住用途；


　　（三）连续6个月以上未在承租住房内居住；


　　（四）连续3个月以上未按期交纳租金；


　　（五）获得其它形式政策性住房保障；


　　（六）其它违反租赁合同行为。


　　第五章 监督管理


　　第十九条 违反本办法规定，不如实申报家庭住房等情况，骗租公共租赁住房，由产权单位解除租赁合同，承租家庭应当退出住房并按房屋产权单位规定的标准补交租金；骗租行为记入信用档案，5年内不得申请政策性住房。


　　第二十条 产权单位在租赁合同存续期间不按规定的租金标准收缴租金或擅自向不符合条件的家庭出租公共租赁住房,市住房保障主管部门应当责令其限期整改，退回、补差租金或收回住房。


　　第二十一条 管理部门相关工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其它好处，或者不依法履行监督管理职责，给予行政处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。


　　第二十二条 对出具虚假证明的单位，属于机关事业单位、社会团体、群众组织，由市住房保障主管部门提请上级主管部门或者监察部门依法追究相关责任人员的责任；属于企业单位，由市住房保障主管部门通知工商部门，将其列入不良信用记录名单，依法追究其法律责任。


　　第二十三条 租住公共租赁住房的家庭，不能同时享受廉租房、经济适用住房、限价商品房等其他政策性住房，但可以申请购买经济适用住房、限价商品房或自行购买市场上的其它住房。一旦购买属于自有产权或其它的住房后，原租住的公共租赁住房必须在办理入住手续后1个月内退出。


　　第六章　附则


　　第二十四条 本办法与今后国家发布的政策有抵触的，以国家的政策规定为准。


　　第二十五条 本办法未尽事宜，按照国家的有关规定执行。


　　第二十六条 本办法自发布之日起施行。

　　一、概述

　　近年来，人身受侵害的刑事案件常有发生，当事人因犯罪行为遭受侵害后，既可以在刑事案件审判中提起附带民事诉讼，也可以另案提起民事赔偿诉讼。但在司法实务中，由于民事诉讼法与刑事附带民事诉讼赔偿标准不统一，赔偿范围差别较大，当事人为了得到更多赔偿，从而选择单独提起民事诉讼，这样不但增加了法院工作量，浪费了司法资源，增加了诉讼成本，降低了诉讼效率，还导致了刑民裁判的矛盾，更损害了司法公信力。

　　二、刑事附带民事诉讼与单独民事诉讼的区别

　　（一）二者在诉讼风险方面的区别

　　一是人民法院审理刑事附带民事诉讼案件，不收取诉讼费，这是其最大优点，即当事人避免了因预先支付诉讼费用而带来的风险。民事诉讼要预交诉讼费，同时要承担“谁败诉谁承担诉讼费”的后果。二是单独提起民事诉讼一般是在六个月内宣判，而附带民事诉讼一般同刑事案件一并审判，在受理后二个月内宣判，至迟不得超过三个月，这就远比民事诉讼审理期限短，且简便快捷，效率较高。三是在刑事附带民事诉讼中，被告人对犯罪事实及罪名无异议的，为了取得被害人谅解，一部分被告人愿意赔偿被害人各项经济损失，争取从轻处理。

　　（二）二者在赔偿范围的区别

　　根据最高人法院关于适用《中华人民共和国刑事诉讼法》的解释第一百五十五条之规定，对附带民事诉讼作出判决，应当根据犯罪行为造成的物质损失，结合案件具体情况，确定被告人应当赔偿的数额。犯罪行为造成被害人人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支付的合理费用，以及因误工减少的收入。造成被害人残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费等费用；造成被害人死亡的，还应当赔偿丧葬费等费用。驾驶机动车致人伤亡或者造成公私财产重大损失，构成犯罪的，依照《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条的规定确定赔偿责任。附带民事诉讼当事人就民事赔偿问题达成调解、和解协议的，赔偿范围、数额不受第二款、第三款规定的限制。根据《最高人民法院关于人身损害赔偿若干问题的解释》第十七条受害人遭受人身损害，因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，赔偿义务人应当予以赔偿。受害人因伤致残的，其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费，赔偿义务人也应当予以赔偿。受害人死亡的，赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿本条第一款规定的相关费用外，还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。第十八条规定，受害人或者死者近亲属遭受精神损害，赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的，适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。精神损害抚慰金的请求权，不得让与或者继承。但赔偿义务人已经以书面方式承诺给予金钱赔偿，或者赔偿权利人已经向人民法院起诉的除外。

　　通过比较上述法律规定，我们可以明确地看到，重伤害或者被害人死亡案件，在刑事附带民事诉讼中，被害人或者近亲属基本上不能得到精神抚慰金、残疾赔偿金、死亡赔偿金、被抚养（扶养）人的生活费的赔偿，而在单独民事诉讼中，这些诉请又可以得到支持。司法实务中，各省对于在刑事附带民事诉讼中是否把上述作为赔偿标准的规定又较为混乱，这就造成了很多因赔偿金额问题上诉、信访等问题，损害了司法权威，破坏了司法公信力。

　　三、解决二者赔偿标准差异的建议

　　在刑事诉讼中设立附带民事诉讼的立法本意是节省司法资源，提高诉讼效率，降低诉讼成本，方便被害人诉讼，减轻当事人的讼累，进而使被害人能够及时地获得赔偿，实现社会稳定，避免刑民裁判上的矛盾和冲突。

　　（一）贯彻执行统一标准

　　建议最高院出台相应的司法解释，针对因刑事犯罪造成的人身损害案件规定一个统一赔偿标准，即凡是刑事案件引起的人身侵害，无论是在刑事诉讼中提起刑事附带民事诉讼或是单独提起民事诉讼都适用《中华人民共和国刑事诉讼法》及解释的相关规定。原因有五，一是既然案件已经刑事审判，被告人已经受到法律制裁，被害人或者家属在精神方面已经得到抚慰。二是标准统一，杜绝“钻法律的空子”。一些被害人为了多要赔偿，在刑事诉讼中，提起附带民事诉讼，在调解中对被告人漫天要价，后得不到理想赔偿金额，又撤诉单独提起民事诉讼。三是实现民刑判决统一，维护司法权威。如果一个法院在处理同一起案件时，仅仅因为当事人是因为选择刑事附带民事诉讼还是单独民事诉讼，而判决结果差异巨大，这容易给当事人造成不公之虞。四是减少信访隐患，实现法律规定适用的统一。五是按照先刑后民的原则，刑事诉讼先于民事诉讼，这就要考虑刑事诉讼为什么原则上不把精神抚慰金、残疾赔偿金、死亡赔偿金等纳入赔偿范围，是因为刑事附带民事判决以后难于执行，空判较多，易造成信访。既然刑事审判作为赔偿的先前条件，刑事附带民事诉讼本质上属于刑事诉讼，考虑到刑事附带民事诉讼的立法本意，应把刑事与赔偿问题一起解决。

　　（二）确定唯一诉讼程序　　

　　为了减少诉累，提高司法效率，建议最高院出台此类案件诉讼程序选择的规定，既然当事人可以选择刑事附带民事诉讼或者是单独民事诉讼，但当事人一经选择不允许变更，即当事人选择刑事案件审理中提起附带民事诉讼就不能再单独提起民事诉讼或者已选民事诉讼就不能再提起附带民事诉讼，但在法律适用上还是应引用刑诉法的相关规定，依据就是最高法对此类案件的解释。

　　如最高法对赔偿标准与诉讼程序作出规定，根据经济效益原则，当事人选择刑事附带民事诉讼的概率较高，是因为无论选择何种诉讼程序，赔偿标准统一。这符合刑事附带民事诉讼的立法本意，能够提高司法效率，减少诉累，统一民刑判决，提高司法公信力，维护司法权威。

　　（作者单位：河南省兰考县人民法院）