浅谈居住权

沙建平


一、居住权的基本概念

　　（一）居住权的历史沿革
　　居住权制度源于罗马法。在罗马法中，居住权的性质为人役权。人役权是指为了特定人的利益而使用他人之物的权利，包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。居住权制度在其他人役权如用益权和使用权中也有所反映。
　　用益权，指无偿地使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利。享有用益权的人被称为用益权人，物的所有人则被称为虚所有人。它产生发展的最初目的，是被家长用来作为处分遗产的一种手段，通过遗嘱将某项遗产的使用、收益权遗赠给需要照顾的人，使某些有继承权的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇或者未婚女儿有可能取得一种供养。由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要，故无论动产还是不动产，包括房屋，都可以成为用益权的标的物。
　　使用权，是权利人在个人需要的范围内，对他人的物按照其性质加以利用的权利。如果此时使用权的标的物为房屋，则可供使用权人居住，也涉及居住权。使用权人的权利和义务与用益权人基本相同。不同之处在于，用益权包括使用和收益两种权能，而使用权的行使，则在供个人需要的限度内，使用标的物而已，故用益权中的收益的确定，于使用权并不适用。
居住权，是指因居住而使用他人房屋的权利。居住权是一种独立的人役权，在其范围上要比使用权广，比用益权窄。可见，罗马法上三种独立的人役权中都涉及居住权这一问题，这种立法体例为许多大陆法系国家所采纳，并在此基础上有所发展。
　　法国民法基本承袭了罗马法的规定，在《法国民法典》中规定了用益权制度。该法典第578条对用益权下了定义：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体。”用益权包含了用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利，从该法典的结构来看，使用权为用益权的一种，而居住权则为使用权的一种，这一点与罗马法不同。在此前提下，居住权较用益权、使用权，显示出限制逐步增多的特点。因而从性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。
　　《德国民法典》在物权篇中同时规定了用益权、限制的人役权和居住权三项制度，为他人居住、使用房屋这一目的提供了多种法律方式。此法典从1030条至1089条用了60个条文来规定用益权，并且分为物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型，其中的物上用益权包括了对于他们房屋予以使用、收益的权利。限制人役权，指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权，其是介于地役权和用益权之间的权利。这一权利的主要形态为居住权，可以说，在限制的人役权中，包括了居住权。而德国民法中的居住权，是指对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。由于《德国民法典》对用益权规定得较为详细，此种权利与居住权较为类似，居住权的许多方面要适用用益权的规定。

（二）居住权的法律特征

根据我国的《物权法（草案）》第180条规定，居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。从此定义，我们可以看出：（1）居住权是一种用益物权。用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的权利。由于居住权须经过登记程序才具有对世性和绝对性，故而居住权具有物权的效力，属于用益物权的一种。（2）居住权既然是一种用益物权，那它肯定有一定的期限。具体期限通常由当事人在合同中特别约定或根据遗嘱、遗赠来确定，并应当在登记机关登记。（3）居住权的主体是自然人，不可以是法人。这是由于居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生的，是源于赡养、扶养等现实目的而设立的。（4）居住权具有不可转让性，不能与权利人相分离，权利人死亡，居住权消灭。这是有设立居住权的目的所决定的。（5）居住权的设立通常是无偿的。物权法草案第182条规定，居住权人“可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外”。

（三）居住权的内容

1、居住权人的权利
（1）房屋占有和使用权。居住权人有权占有、使用他人所有的房屋，这是居住权人最重要、最基本的权利。居住权人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面积应当根据合同、遗嘱或登记记载的面积加以确定。如无特别规定，则原则上应当以保证居住权人正常居住、生活为限。当然，居住权人在使用该房屋时，可以基于生活上照顾等正当理由，而允许他人共同使用。（2）出租的权利。从《物权法（草案）》第180条的规定来看，居住权人一般不享有对房屋的收益权。但对此应当有例外的规定，一定条件下的租赁权就是一个例外。根据《物权法（草案）》第183条的规定，在一般情况下，居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金，这是由居住权作为人役权的基本性质和设置居住权的法律目的所限定的。但是当事人可以以约定排除这一规定。比如，在作为养老计划的居住权中，房屋所有权人在让与所有权而自己保留居住权时，也大多会考虑同受让人约定，用出租部分房屋来使自己获得更多收益。当然，在居住权有期限时，租赁的期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。（3）物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。这是根据居住权的立法体系得出的解释。因为居住权是物权，居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权，包括请求侵权人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。此外，《物权法（草案）》第185条还规定了居住权的追及效力，即所有权人的变更不影响居住权的效力，这也是居住权作为物权而具有的强势效力的体现。

2、居住权人的义务
（1）合理使用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当合理使用住房（第182条）。居住权人应以善良管理人的原则性要求享受其权利，并以权利取得人及其家庭居住所必要为限。居住权人行使使用权时，须依房屋的居住用途，在不毁损房屋本体或变更其性质的情形下对房屋加以利用，以供生活的需要。居住权人不得将房屋用于经营用途。当然投资性居住权，不在此限。　（2）承担房屋日常费用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当承担居住房屋的日常费用（第181条）。我国可以借鉴法国和罗马法上的做法，房屋的大修一般应当由房屋所有权人承担，但所有权人并没有维护房屋以供居住权人使用的义务，因此大修是房屋所有权人基于其所有权的享有而发生的自愿行为；但其他正常维修和房屋税费应由居住权人负担。正常维修费用包括保存、管理和正常修缮房屋的费用，由于居住权人未履行正常修缮义务，导致必须对房屋进行大修，此时的大修费用也应由居住权人支付。房屋的税费，指在居住权存续期间，定期年负担，例如税金、租金、不动产年金，以及其他由于收益而产生的负担。（3）返还房屋的义务。在居住权消灭时，居住权人有返还房屋的义务。如果居住权是因为居住权人死亡而消灭的，则其继承人有返还房屋的义务。但是，对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧，居住权人不负有返还义务。该义务在我国《物权法（草案）》条文中没有直接规定，建议未来物权法对此加以明确，即单设一条明确规定，“居住权消灭后，居住权人负有返还住房给所有权人的义务。”


如皋市人民法院 沙建平



甘肃省人大常委会


甘肃省各级人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查规定



　 　　(2008年11月28日省十一届人大常委会第六次会议通过)

　　

　　第一条 为了加强规范性文件的备案审查工作，维护国家法制统一，根据《中华人民共和国立法法》、《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》和其他法律、法规的有关规定，制定本规定。

　　第二条 本省各级人民代表大会常务委员会对规范性文件的备案审查，适用本规定。

　　第三条 本规定所称规范性文件，是指在本行政区域内涉及公民、法人和其他组织权利义务、具有普遍约束力、可以反复适用的下列文件：

　　(一)各级人民代表大会及县级以上人民代表大会常务委员会的决议、决定；

　　(二)省人民政府、较大的市的人民政府制定的规章；

　　(三)县级以上人民政府发布的决定、命令等；

　　(四)其他规范性文件。

　　第四条 各级人民代表大会及县级以上人民代表大会常务委员会制定的规范性文件应当自公布之日起三十日内，报送上一级人民代表大会常务委员会备案。

　　县级以上人民政府制定的规范性文件应当自公布之日起三十日内，报送本级人民代表大会常务委员会备案。

　　较大的市的人民政府制定的规章还应当自公布之日起三十日内，报送省人民代表大会常务委员会备案。

　　第五条 规范性文件备案材料包括下列内容：

　　(一)备案报告；

　　(二)公布该规范性文件的公告或者政府令；

　　(三)规范性文件正式文本以及相应的说明；

　　(四)其他有关材料。

　　规范性文件备案，应当同时报送纸质文本一式十份和电子文本。

　　规范性文件的制定机关应当于每年一月底前，将上年度制定的规范性文件目录报送相应的人民代表大会常务委员会备查。

　　第六条 报送省人民代表大会常务委员会备案的规范性文件，由省人民代表大会常务委员会法制工作委员会接收、登记，并根据其内容，负责分送相应的专门委员会或者常务委员会工作机构。

　　报送市(州)、县(市、区)人民代表大会常务委员会备案的规范性文件，由市(州)、县(市、区)人民代表大会常务委员会的专门机构负责接收处理。

　　前两款所称的省人民代表大会常务委员会法制工作委员会和市(州)县(市、区)人民代表大会常务委员会的专门机构，统称为接收登记机构。

　　第七条 报送省人民代表大会常务委员会备案的规范性文件，由省人民代表大会相应的专门委员会或者常务委员会工作机构负责审查。

　　报送市(州)、县(市、区)人民代表大会常务委员会备案的规范性文件，由市(州)、县(市、区)人民代表大会常务委员会确定的机构进行审查。

　　报送的规范性文件的内容涉及两个或两个以上专门委员会或者常务委员会工作机构职责范围的，由常务委员会主任会议确定负责审查的专门委员会或者常务委员会工作机构。

　　前三款中所称省人民代表大会相应的专门委员会、常务委员会工作机构以及市(州)、县(市、区)人民代表大会常务委员会确定的机构，统称为具体审查机构。

　　第八条 县级以上人民代表大会常务委员会对报送的规范性文件，主要审查是否存在下列情形：

　　(一)超越法定权限，限制或者剥夺公民、法人和其他组织的合法权利，或者增加公民、法人和其他组织的义务的；(二)与法律、法规相抵触的；(三)与上级或者本级人民代表大会及其常务委员会的决议、决定相抵触的；(四)违反法定程序的；(五)其他不适当的情形。

　　第九条 各级人民代表大会及县级以上人民代表大会常务委员会、县级以上人民政府、县级以上人民法院和人民检察院认为规范性文件有本规定第八条所列情形之一的，可以向有审查权的人民代表大会常务委员会书面提出审查要求。

　　各级人民代表大会的代表认为规范性文件有本规定第八条所列情形之一的，可以向有审查权的人民代表大会常务委员会书面提出审查要求。

　　接收登记机构收到审查要求后，应当按照职责分工送交具体审查机构进行审查。

　　第十条 前条第一、二款规定以外的其他国家机关、社会团体、企业事业单位以及公民认为规范性文件有本规定第八条所列情形之一的，可以向有审查权的人民代表大会常务委员会书面提出审查建议。

　　接收登记机构收到审查建议后，经研究认为确有审查必要的，应当按照职责分工送交具体审查机构进行审查。认为没有审查必要的应当向提出审查建议的单位或者个人回函说明理由。

　　第十一条 具体审查机构收到审查要求和建议后，应当在六十日内对送交的规范性文件提出审查意见，并将审查情况告知提出审查要求和建议的单位或者个人。

　　第十二条 具体审查机构对规范性文件进行审查时，可以通知制定机关派员说明情况或者提供书面说明。

　　具体审查机构对规范性文件进行审查时，可以邀请专家参与审查工作，也可以举行听证会。

　　第十三条 具体审查机构经审查认为规范性文件有本规定第八条所列情形之一的，应当提出修改或者废止该规范性文件的书面审查意见，经主任会议同意后，由常务委员会办公厅(室)向规范性文件制定机关提出。

　　第十四条 规范性文件制定机关收到书面审查意见后，同意对被审查的规范性文件进行修改或者废止的，应当依法定程序对所制定的规范性文件予以修改或者废止。

　　制定机关对修改或者废止的规范性文件应当重新公布，并按本规定报送备案。

　　第十五条 规范性文件制定机关收到书面审查意见后，认为被审查的规范性文件无需修改或者废止的，应当在收到审查意见之日起三十日内书面向审查机关说明理由。

　　具体审查机构认为制定机关提出的无需修改或者废止的理由不成立的，应当向本级人民代表大会常务委员会主任会议提出撤销该规范性文件的议案或者处理建议，由常务委员会主任会议决定是否提请常务委员会会议审议。

　　第十六条 较大的市的人民政府制定的规章经省人民代表大会常务委员会具体审查机构审查认为规范性文件有本规定第八条所列情形之一的，应当将审查意见向省人民政府和较大的市的同级人民代表大会常务委员会通报。

　　第十七条 对未按规定报送规范性文件备案材料的，由接收登记机构书面通知制定机关限期报送。对逾期不报送的，人民代表大会常务委员会要给予通报批评。

　　第十八条 本规定自2009年3月1日起施行。