活跃市场也需依法行事

秦 珏



近年来，由于房地产市场的疲软，使得市场竞争日益激烈，各商家绞尽脑汁频频使出新招，以求在激烈的市场竞争中立于不败之地。于是乎，在外销商品房的销售中出现了“先租后售”、“售后包租”、“商品房预租”等等促销口号。而这些促销手段，使买卖双方各得其所，利益共享，实际上有利于外销商品房的流通，有利于房地产市场的健康发展。
然而，无论这些营销手段如何出色，操作过程中必须要恪守规范，这样才能真正保障买卖双方的利益。下文就对此作一番介绍。

一、外销商品房先租后售

所谓商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的外销商品房在竣工交付，并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后，采取先出租给承租人使用，而后根据合同约定再出售给承租人的一种促销行为。房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备两个条件，即已经初始登记并取得的房地产权证书和已与物业管理企业订立的物业管理服务合同并已实施管理。符合上述条件，房地产开发经营企业与承租人订立租赁合同，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押权的，房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押人。在此期间，未经承租人书面同意放弃租后购房权利的，房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人；承租人征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人，但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同，并办理变更登记、取得房地产权证书前，不得将房屋转售他人。

二、外销商品房售后包租

所谓外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。

三、外销商品房预租

所谓外销商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，并向承租预约人收取一定数额的预收款行为。房地产开发经营企业投资建造的外销商品房，在办理初始登记，取得房地产权证前，需要预租的，都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局提出预租申请，取得同意预租的批准文件。凡房地产开发经营企业取得了预租批准后，该外销商品房已预售，且预售合同已登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
各种促销手段固然可以促进房地产市场的进一步繁荣，但商家与买家对新的经营方式要加强了解，才能保证自身的利益不受损失。



河北省唐山市人民政府


唐山市人民政府令

第6号


　　《唐山市科学技术奖励办法》已经2004年12月3日市政府第23次常务会议通过，现予公布，自2005年2月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长：张耀华
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二00四年十二月十六日

唐山市科学技术奖励办法

第一章　总则





　　第一条　为充分发挥科学技术人员的积极性和创造性，鼓励科学技术创新，加速本市科学技术事业发展，根据《国家科学技术奖励条例》和《河北省科学技术奖励办法》，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　凡在本市科学技术进步活动中做出突出贡献的单位和个人，均可依照本办法获得本市的科学技术奖。


　　第三条　市级科学技术奖分为科学技术特等奖和科学技术进步奖。


　　第四条　市级科学技术奖的推荐、评审、授予应当遵循公开、公平、公正的原则，不受任何组织或者个人的非法干涉。


　　第五条　市科学技术行政部门负责市级科学技术奖评审、授予的管理工作。


　　第六条　鼓励社会力量设立面向社会的科学技术奖项。社会力量设立面向本市的科学技术奖项，应当在市科学技术行政部门办理登记手续，其奖励活动不得收取任何费用。

第二章　申报条件





　　第七条　符合下列条件之一的单位或个人，可以申报科学技术特等奖：
　　（一）在科学技术创新、科学技术成果转化、高新技术产业化以及国内外科学技术合作和引进、消化、吸收工作中，取得重大经济效益或社会效益，对本市经济建设和社会发展做出特殊贡献的；
　　（二）在当代科学技术前沿取得重要突破或者在科学技术发展中有特殊建树的。


　　第八条　符合下列条件之一的单位或个人，可申报科学技术进步奖：
　　（一）在自然科学基础研究和应用基础研究中阐明自然现象、特征和规律，有重要科学发现（指前人尚未发现或者尚未阐明，得到国内外自然科学界认可，具有重要科学价值或者对推动本市经济建设和社会发展有重要影响）或者应用科学基本原理取得创造性研究成果的；
　　（二）运用科学技术知识在产品、工艺、材料及其系统等方面做出重要技术发明（指前人尚未发明或尚未公开，具有先进性和创造性，经实施应用一年以上并取得一定经济效益或者社会效益）的；
　　（三）在实施技术开发和高技术产业化项目中，实现重要科学技术创新取得国内先进及其以上水平的科学技术成果，完成重要科技成果推广转化，创造显著经济效益的；
　　（四）在实施社会公益项目中，长期从事科学技术基础性工作、社会公益性科学技术事业和科学技术普及工作，经实践检验，取得显著社会效益的；
　　（五）在实施重大工程项目中，率先应用新技术、新方法，使工程达到国内先进以上水平并取得显著效果的；
　　（六）已实施的重大专利技术成果。前款第（五）项规定的奖励，只授予组织，但在完成该项目中有科学发现、技术发明的公民，可推荐前款第（一）、（二）项规定的奖励。

第三章　评审与授予





　　第九条　科学技术特等奖，每两年评审一次；科学技术进步奖每年评审一次。科学技术特等奖不分等级，每次不超过2项。科学技术进步奖分为一等奖、二等奖、三等奖，每年奖励项目总数不超过80项。


　　第十条　市科学技术奖励评审委员会（以下简称评审委员会），负责市级科学技术奖的评审工作，其办事机构设在市科技行政部门，负责奖励评审日常工作。


　　第十一条　评审委员会由符合下列条件的专家、学者组成：
　　（一）具有高级专业技术职务；
　　（二）从事科学研究、技术开发工作；
　　（三）具有丰富的专业知识和实践经验，熟悉本学科、专业领域国内外的科学技术发展动态；
　　（四）具有较高的政策水平和良好的道德品质，能够坚持原则、秉公办事。


　　第十二条　市级科学技术奖候选人由下列单位或者个人推荐：
　　（一）县（市）、区人民政府科学技术行政部门；
　　（二）市人民政府组成部门、直属机构；
　　（三）符合市科学技术行政部门规定资格条件的其他单位和科学技术方面的专家。中直、省部属驻唐单位和驻唐部队完成的科学技术成果，可由其科技部门直接向市科学技术行政部门推荐。


　　第十三条　推荐科学技术特等奖的单位和个人，应当填写统一格式的推荐书，并提供完整、真实的评价材料。同一成果在评审年度内只能推荐一类奖项。


　　第十四条　推荐科学技术特等奖的项目，主体项目必须已获市级科技进步一等奖奖励，并有重大创新和发展。推荐集体奖励的，主体项目完成后还须有一项以上与主体项目相关的成果获得市级以上科学技术奖励或通过了省、市科技管理部门组织的科技成果评价。推荐个人奖励的，提名人必须是主体项目的第一完成人，同时除主体项目外提名人还须有一项以上作为主要完成人（前3名）完成的，获得市级以上科技奖励或通过了省市科技管理部门组织的科技成果评价，并征得其他主研人员同意的与主体项目相关的成果。


　　第十五条　市科学技术行政部门对推荐项目进行形式审查。申报材料不符合要求的应当一次书面告知申报人在十五日内予以补正，申报人逾期未补正的视为自动放弃。


　　第十六条　评审委员会负责对候选项目进行评审，并提出获奖人选及奖励等级的建议。


　　第十七条　经评审委员会提出的推荐获奖人选及等级的结果，应当向社会公布。单位和个人对评审委员会提出的推荐获奖人选、获奖单位及其获奖项目有异议的，应当自公布之日起三十日内，向评审委员会办事机构提出，由其负责组织有关部门和专家进行复核，复核结果应当书面告知异议人。评审委员会提出的推荐获奖人选、获奖单位及其获奖项目经公布无异议或者虽有异议但经复核不存在异议所指向的问题的，由市科学技术行政部门审核后报市政府批准。


　　第十八条　申报的参评项目，经评审不符合获奖条件的，相应奖项应当保持空缺。


　　第十九条　获得市级科学技术奖的，除颁发证书外，并按下列标准颁发奖金：
　　（一）科学技术特等奖，颁发奖金十万元；
　　（二）科学技术进步奖一、二、三等奖，分别奖励奖金二万元、一万元、五千元。


　　第二十条　科学技术奖由市科学技术行政部门签署。


　　第二十一条　符合下列条件的获奖人员，可按照规定申请授予市级劳动模范称号：
　　（一）获得个人科学技术特等奖的主研人员，集体项目的第一、第二主研人员（属于外市的除外）；
　　（二）产业类项目取得了重大经济社会效益并获得市科技进步奖一等奖的首席人员；
　　（三）医疗卫生类项目获得市科技进步奖一等奖并获得省科学技术三等奖奖励以上的首席人员。


　　第二十二条　市级科学技术奖的奖励经费，由市财政在当年预算中列支。


　　第二十三条　市级科学技术奖的获奖结果，应当记入本人档案，作为考核、晋升、评定专业技术职务和享受有关待遇的依据。

第四章　法律责任





　　第二十四条　剽窃、假冒、侵夺他人的科学技术成果或者以其他不正当手段骗取市级科学技术奖的，由市科学技术行政管理部门报市人民政府批准后撤销奖励，追缴奖金和奖励证书，并视情节轻重，由其所在单位或其上级行政主管政部门给予行政处分。


　　第二十五条　推荐单位或者个人提供虚假数据、材料，协助他人骗取市级科学技术奖的，由市科学技术行政部门通报批评；情节严重的，暂停或者取消其推荐资格；并由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。


　　第二十六条　社会力量未经登记，面向全社会开展科学技术奖励活动的，由市科学技术行政部门予以取缔。社会力量已经登记但在科学技术奖励活动中收取费用的，由市科学技术行政部门处所收费用一倍以上三倍以下罚款。


　　第二十七条　评审委员会成员及其他工作的人员利用职务之便，在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的，由科学技术行政部门取消其评审资格，并将情况通报给主管部门和所在单位，由其主管部门或者所在单位视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第二十八条　当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请复议、不提起诉讼的，由科学技术行政管理部门申请人民法院强制执行。

第五章　附则




　　第二十九条　本办法自2005年2月1日起施行。原《唐山市科学技术奖励办法》（市政发［1984］107号）同时废止。