[案例]

某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。

2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。

房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。

[分歧]

本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。

[评析]

本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

一、案由的认定

合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。

合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。

二、预约合同的认定

预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。

在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的预约合同。因此，本案当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。

三、立约定金的认定

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见，立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。

从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。

四、诚实信用角度的考量

作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。

本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法利益。因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此，方能实现良好的办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。

综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。

（作者单位：最高人民法院）
青海省海西蒙古族藏族自治州人民政府


海西州人民政府办公室关于印发海西州农贸市场管理办法的通知

西政办〔2008〕122号



各市、县人民政府，各行委，州政府各部门：

《海西州农贸市场管理办法》已经州政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。





　　　　　　　　　　　　

二〇〇八年十月十三日







海西州农贸市场管理办法



第一章 总 则



第一条　为进一步推进农贸市场的规范化管理，维护农贸市场交易秩序，保证农牧副产品消费安全，根据有关法律、法规，结合本州实际，制定本办法。

第二条　本州行政区域内农贸市场的开办、经营和监督管理适用本办法。

第三条　本办法所称的农贸市场是指由开办者提供固定场所、设施，有若干经营者进场进行集中和公开交易农副产品，并经工商行政管理部门登记注册的交易市场。

第四条　经贸部门依法对市场进行规划并指导市场建设。

工商行政管理部门依法对市场主体实行登记注册，依法履行监管职责，打击不法行为。

国土、建设、消防、卫生、食品药品监督、质量技术监督、公安、税务、物价、农牧、动物防疫、检验检疫等部门根据各自职责，依法协同做好农贸市场的监督管理工作。

第五条　各市、县人民政府和各行委负责统筹协调有关部门加强辖区内农贸市场的监督管理，对农贸市场文明创建、食品安全、动物防疫、消防安全、建筑安全和重大疾病防控等工作开展检查和考核评比。市场所在地的村（居）民委员会应当积极协助当地政府做好上述工作。

各市、县人民政府和各行委应当根据农贸市场发展专项规划工作和本办法的要求，制定辖区内农贸市场发展规划和建设、管理的实施方案并组织落实。



第二章 市场开办



第六条　开办农贸市场应当具备下列条件：

（一）市场选址符合农贸市场发展专项规划的要求；

（二）具备与开办市场规模相适应的固定场地、设施；

（三）具有与开办市场规模相应的资金；

（四）法律、法规规定的其它条件。

第七条 市场开办者应到当地工商行政管理部门办理营业执照方可营业。

第八条　市场开办者应当建立健全市场管理制度，做好市场的日常管理工作：

（一）应当与经营者签订场地租赁和经营管理协议，明确双方的权利和义务，建立经营者档案，记载经营者基本情况、信用状况等；专业或批发市场应积极运用计算机进行管理；

（二）应当设立消费者投诉服务站，落实专人受理消费者投诉，并根据投诉的具体情况，报告相关行政主管部门；消费者投诉服务站应当设有经州法定计量检定机构强制检定合格的计量器具（以下简称合格计量器具）、意见箱和监督电话；

（三）应当建立健全公示制度。在农贸市场入口处等显眼位置设置宣传栏和公示栏，向消费者公示与交易有关的基本事项和重大事项，包括：市场管理制度（含市场食品准入管理制度）、消费者投诉电话、不定期公示农牧副产品的抽检结果、不合格商品退市、经营者违法违章记录情况等；

（四）应当设立专门机构，配备负责维护市场秩序、环境卫生、食品卫生、治安管理、消防安全、建筑安全、信息宣传和设施设备检修等方面的管理人员和动物防疫协管员；建立市场管理人员工作责任制，市场管理人员定期接受培训和考核，并佩戴统一证件上岗；

（五）督促经营者配备和使用与其经营相适应的合格计量器具；

（六）督促经营者对销售的农牧副产品实行明码标价。

第九条　市场开办者应当严格落实食品安全责任，建立健全市场食品准入等各项自律制度：

（一）应当与经营者签订食品质量安全保证书（协议）、责任书，订立食品质量保证及对不合格食品的退市、召回、退货等条款，督促其落实索证索票制度，建立食品经营台账，记录进货渠道；设置规范的市场食品档案柜，建立食品质量安全档案；

（二）应当建立健全食品质量查验登记制度。定期或不定期派专人检查经营者的重要食品进货凭证及台账，查验重要食品供应商的经营资质和实际经营情况；查验畜产品、禽鸟及其产品检疫检验合格证明和其他依法应当经检测合格方可销售的农牧副产品的检测证明，对未取得检疫检验合格证明或检测不合格的，禁止入场销售；

（三）应当建立健全不合格食品退出制度，发现不合格食品应立即要求经营者停止销售，或监督其销毁，做退市处理；对病、死禽畜应在动物防疫机构的监督下销毁并作无害化处理；

（四）应当在市场内设置独立的蔬菜检测室，配置检测设备和人员，每天对场内销售的蔬菜和水果进行农药残留抽查检测，并做好检测记录，或与有资质的质量检验中心签订定期送检协议，也可将检验机构引入市场；

（五）应当建立健全市场食品购销挂钩制度。以协议方式或督促场内经营者以协议的方式与优质农产品生产基地、生猪（牛羊）定点屠宰场、信誉良好的生产企业、加工单位和管理规范的批发市场、大型批发商建立购销挂钩关系，明确供货主体和供货产品质量责任，建立优质食品进入市场的快速通道，保障上市食品的安全。

第十条　市场开办者是市场安全第一责任人，应按规定做好消防、建筑等安全工作：

（一）制定市场消防管理制度和人员岗位责任制并认真落实，配置专职人员负责消防工作，专职人员应当经公安消防部门培训，并定时进行消防检查，有记录，及时消除消防安全隐患；

（二）配备齐全的消防设施、器材，并保持完好有效，每个固定铺位应当配置灭火器，严禁违章搭建占用防火间距，堵塞消防通道或者损坏和擅自拆除、停用消防设施、器材；

（三）应当经常检查市场建筑物的安全使用状况，对存在安全隐患的，应当委托有资格的房屋安全鉴定单位对市场建筑物进行安全鉴定，采取措施及时消除建筑安全隐患；

（四）不得有商住混用、使用明火作业、存放易燃易爆物品、乱拉乱接电线等消防违法行为。

第十一条　市场开办者应当维护市场环境卫生，保持整洁有序：

（一）划行归市，设置规格统一、美观、醒目的经营区域标志牌及明确的市场导购图，市场通道畅通，无占道违章经营、乱摆卖、乱搭建、乱张贴；

（二）承担市场责任区内的“门前三包”责任，场内地面应做到硬化、平整、清洁，有完善的清洁制度、配备专职保洁人员，定期进行清洁消毒，并有记录，及时清除场内的污水、垃圾和其他废弃物；

（三）设立独立鲜活家禽经营区出入口，并与其他经营区分开，家禽经营区内的水禽经营区域与其他禽类经营区域也要相对隔开；修建专门的活家禽屠宰室,实行封闭式屠宰加工；

（四）督促畜禽及肉品经营者实施每天清洁消毒制度，对鲜活家禽存放、销售区实施每月清空家禽停业消毒制度；配备病、死禽畜集中弃置设施，做好集中处理和消毒措施；

（五）配备与经营规模相适应的停车场，保证车辆停放整齐；修建公用卫生间，并保持整洁明亮。



第三章 市场经营管理



第十二条　本办法所称农贸市场经营者，是指在农贸市场内经营的企业、个体工商户和销售自产农牧副产品的自然人等。

除自产自销农牧副产品的自然人外，市场经营者必须向工商行政管理部门申领营业执照后，方可从事经营活动，并在其营业场所悬挂营业执照；依法需要办理其他经营许可手续的，还应当悬挂相应的经营许可证件。

第十三条　市场经营者应当遵守和执行市场食品准入制度，履行食品安全责任：

（一）应实行索证索票制度，建立进货台账，如实记录产品的名称、规格、数量、供货商及其联系方式，进货时间等内容；经营者初次与供货单位交易时，应查验其主体资格合法证明文件，包括营业执照、生产经营许可证、卫生许可证等；经营者在购进食品时，应当按批次向供货单位索取食品质量检验合格证明书标识；畜禽的动物检疫合格证明、肉类的动物产品检疫合格证明、牲畜肉类的畜产品检验合格证明；粮食及其制品、奶制品、豆制品、饮料、酒类等应有相应的检验合格证明和进货票据；其他产品的合法证明文件；

（二）须从批准设立的定点屠宰场购进肉类及其制品，并在摊档明显位置张挂肉品的检疫检验合格证明；外地输入的生猪肉品的采购依照我州的有关规定执行；

鲜活家禽经营者营业时要落实安全防护措施，穿戴口罩手套等防护品，销售和屠宰应分别由专人负责；

（三）经营直接入口食品及熟食制品的，应具备防尘、防蝇、防鼠设施和冷藏、消毒器具；熟食档应设置预进间和售卖间，生熟食品应分开存放，从业人员有健康合格证明。

第十四条 市场经营者应当遵守下列规定：

（一）按照进场经营协议书的约定，在指定地点经营，服从管理，遵守市场各项规章制度；

（二）遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守商业道德，严禁欺行霸市、哄抬物价、强买强卖；应向消费者出具信誉卡或市场销售专用凭证，明示经营者名称、具体经营场所或摊位号、联系电话等；

（三）使用标价签或者价目牌实行明码标价，标明品名、计价单位、销售价格等内容。对物价部门规定有参考价或临时销售限价的，应在经营场所的明显位置公示；

（四）法律、法规和规章规定的其他责任。

第十五条　市场经营者不得销售下列商品：

（一）假冒他人注册商标、使用虚假产地、假冒其他企业名称或代号的商品；伪造或冒用优质商品、认证产品、许可证标志的商品；

（二）应当检疫、检验而未经检疫、检验或者检疫、检验不合格的产品；

（三）病死、毒死或死因不明的畜禽及其产品，有毒、有害、不符合卫生标准的食品；

（四）使用不符合国家有关强制性技术规范保鲜剂、防腐剂、添加剂的食品；

（五）法律法规规定禁止销售的其他商品。

第十六条　市场经营者不得有下列行为：

（一）使用不合格的计量器具以及人为破坏计量器具准确度或者伪造数据；

（二）利用广告对销售的商品作引人误解的虚假表示、贬低其它经营者的商品或者服务；

（三）商住混合或者人与畜禽混合居住、搭建住人夹层或使用可燃材料搭建其他夹层；

（四）法律法规禁止的其他行为。



第四章 市场监督职责



第十七条　经贸部门负责组织制定和实施农贸市场发展规划，制定农贸市场管理的行业规范，推进行业组织建设、开展行业交流和指导行业自律，履行对农贸市场内生猪（牛羊）肉品、酒类等监管职责。

第十八条　工商行政管理部门依法对农贸市场主体资格实行登记注册，向符合条件的经营者核发营业执照，对其交易行为进行监督管理，依法查处交易活动中的违法行为，维护市场交易秩序。

第十九条　农牧部门负责对农贸市场上销售的农产品进行监督抽查，包括对禽畜及其产品进行检疫及药物残留检测，对蔬菜、水果进行农药残留检测等。

动物防疫监督机构应当加强对禽畜产品质量安全的监督管理，督促市场开办者查验禽畜产品检疫检验合格证明和进行定期清洁消毒。

第二十条　渔政部门负责制定并组织实施水产品质量安全监测计划，对农贸市场上销售的水产品进行监督抽查，对水产品的药物残留进行检测。

第二十一条　公安部门应当加强对农贸市场的治安管理，依法查处市场上欺行霸市、强买强卖、阻碍执法、抗法等违法犯罪行为，并督促市场开办者建立安全保卫机构，落实安全保卫措施。

第二十二条　公安消防部门对农贸市场内遵守消防法律、法规的情况依法进行监督和检查，对新建、扩建、改建及重新装修的农贸市场，依照国家消防技术规范进行审核、验收和开业前消防安全检查，对未按法律法规要求办理消防行政许可擅自开业的市场依法查处。

第二十三条　规划、建设部门负责对农贸市场的规划发展、建筑工程质量实施监督管理，对新建、扩建、改建的农贸市场，依照国家有关建筑技术规范的规定进行审核和竣工验收备案，对未经建设工程竣工验收备案而擅自开业的市场依法进行查处。

第二十四条　城市管理部门应当加强对农贸市场市容环境卫生的监督管理，履行对市场摆卖秩序、车辆停放、乱张贴等监管职责。

第二十五条　卫生部门应当加强对农贸市场消费环节的食品卫生的监督管理，对新建、扩建、改建的农贸市场，依照有关食品卫生管理法律法规和规范进行审查和验收，依法查处食品卫生违法行为。

第二十六条　检验检疫部门负责对农贸市场中的商品（含食品）的检验检疫和监督管理，对其中可能存在风险或有潜在危害的，采取预防性安全保障和处理措施。

第二十七条　质量技术监督部门应当加强对农贸市场经营活动中的计量器具、商品量和计量行为的监督管理，依法查处短斤缺两行为，确保公平交易。

第二十八条　物价部门应当加强对市场经营者销售产品明码标价的监督检查，并依法查处价格违法行为。当价格出现异常波动时，根据《中华人民共和国价格法》启动价格临时干预机制。

第二十九条　各行政主管部门应当依照有关规定适时公布相关监督抽查结果，并根据各自职责督促市场开办者和经营者落实本办法的各项规定。



第五章 其他规定



第三十条　市场开办者和经营者违反本办法规定的，由相关行政主管部门依照有关的法律法规进行处罚；给消费者造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　有关行政主管部门及其工作人员在农贸市场监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第三十二条　本办法自印发之日起施行。