定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
　　【案情】
　　原告：张某。
　　被告：熊某。
　　张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
　　张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
　　××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
　　熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
　　××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
　　××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
　　此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。

作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
国家科委


国家高技术研究发展计划管理办法
1992年5月29日，国家科委

第一章 总 则
第一条 国家高技术研究发展计划（以下称“八六三”计划）是经党中央、国务院批准的国家指令性中长期研究发展计划。实施计划的目的是：集中一部分精干的科技力量，在几个最重要的高技术领域，跟踪国际水平，缩小与国外的差距，并力争在我们有优势领域有所突破，为本世纪末、下世纪初的经济建设和国防安全服务。
第二条 “八六三”计划实行以拨款制度和专家技术决策管理两项重大改革为主要特征的新的科技管理运行机制。改变按部门切块拨款的方式，经费随任务下达；选聘优秀的中、青年科技工作者，组成领域专家委员会和主题专家组，充分发挥专家在咨询、评议、指导和技术决策管理中的作用。
要充分利用开放条件，通过各种渠道，采取多种形式，积极开展国际合作和交流，加强智力引进并培养造就一批优秀的中、青年科技人才。
第三条 “八六三”计划选定七个领域，由国家科委和国防科工委分别负责组织实施。国家科委负责生物技术、信息技术、自动化技术、能源技术和新材料五个领域的组织实施。
第四条 根据中共中央、国务院批准的《高技术研究发展计划（“八六三”计划）纲要》的要求，为进一步加强国家科委负责组织实施的“八六三”计划的科学化、规范化管理，特制定本管理办法。

第二章 管理机构
第五条 国务院高技术计划协调指导小组（以下称“协调指导小组”）是“八六三”计划的最高决策指挥机构。主要职责是：负责确定有关重大方针、政策；审定领域战略目标；审批五年计划；负责重大问题的决策和协调等。
第六条 国家科委的主要职责是：在计划实施过程中把握总体战略方向，组织编制和下达五年计划和年度计划；组建并领导各领域专家委员会（组），组织部门、地方积极参与、推动计划实施。
第七条 各领域专家委员会（组）的主要职责是：负责提出领域（主题）的战略目标；编制五年计划和年度计划草案；组织本领域（主题）计划的实施。
第八条 各部门和地方是“八六三”计划组织实施的重要方面，参与计划的制定和实施，起保证、指导和监督作用；应将“八六三”计划所需的配套资金、物资、智力引进和基建等纳入部门、地方计划。

第三章 计划的编制与落实
第九条 五年计划的编制
（一）各领域专家委员会（组）根据经“协调指导小组”审定的领域战略目标发展蓝图，负责编制五年计划草案，上报国家科委。
（二）国家科委在征求各有关部门、地方和专家意见的基础上，提出五年计划报国务院协调小组审批。
（三）五年计划由国家科委下达到各领域专家委员会（组）、有关部门和地方。
第十条 年度计划的编制
（一）依据五年计划，并在综合当年计划执行情况及新的滚动项目论证基础上，由各领域专家委员会（组）提出下一年度计划草案，于每年十一月底前报国家科委。
（二）国家科委经综合平衡后，将年度计划下达到各领域专家委员会（组）、有关部门和地方。
第十一条 分解课题与落实
（一）各领域专家委员会（组）根据五年计划的总体要求，写出主题（专题）可行性研究报告，并提出分解课题意见，报国家科委。
（二）国家科委组织有关部门、地方和专家进行论证，并由专家委员会（组）进行必要的修改，国家科委批准后，下发各领域专家委员会（组）。
（三）各领域专家委员会（组）根据已批准的可行性研究报告，编制项目指南，经国家科委审定后，由国家科委发送有关部门和地方组织申请。
（四）各领域专家委员会（组）负责受理申请，按招标或择优委托方式落实课题承担单位，报国家科委审批后，由国家科委委托各领域专家委员会（组）同课题承担单位签订合同。领域专家委员会（组）作为甲方，课题承担单位为乙方，课题承担单位的上级主管部门（地方）为丙方（完成课题保证单位）。
国家科委负责将落实的课题和承担单位通知各有关部门和地方。
（五）国家科委根据合同下达经费。

第四章 计划的实施与检查
第十二条 “八六三”计划采取滚动方式实施，根据年度财政、专题和课题执行情况、滚动项目的论证等逐项组织实施。
第十三条 课题承担单位应于每年一月底前填报上年度科学技术报告，向领域专家委员会（组）汇报工作进展情况。
第十四条 各领域专家委员会（组）应于每年二月底对前一年专题及课题执行情况（含进展情况、存在问题及解决的建议等）作出检查和评估，按要求报国家科委，并抄报有关部门和地方。国家科委视专题、课题执行情况，组织有关部门、地方和有关专家进行检查。
第十五条 国家科委应于每年二季度向协调指导小组综合报告上一年度计划执行情况。
第十六条 “八六三”计划在实施过程中，除合同的共同条款外，如遇下列情况之一，国家科委和技术合同各方均可提出撤销和中止等调整建议：
（一）经实践证明，课题研究不符合领域总体战略目标，技术路线不合理或无任何实用价值的；
（二）技术水平低于国内同类技术研究水平或其内容与其它科技计划相重复；
（三）完成课题任务所需资金、原材料、燃料动力、外汇、人员力量、基础设施等主要条件不具备或不落实；
（四）组织管理不力致使计划无法进行的其它因素。
计划的调整意见由领域专家委员会（组）申报国家科委批复，并抄送有关主管部门（地方）。
第十七条 对撤销的课题和承担单位，应停止拨款。原课题承担单位对已做的工作、经费使用、已购置的设备仪器等应做出书面报告，由领域专家委员会（组）提出处理意见，报国家科委批准后执行。撤销课题所余国拨经费的使用，须经国家科委审批。

第五章 经费管理
第十八条 “八六三”计划经费是由中央财政单列的专项拨款。国家科委负责向财政部编报预、决算，并对“八六三”计划经费的使用情况进行监督检查。
第十九条 计划经费实行专款专用，单独核算，按课题合同和计划执行情况分期拨款，可以跨年度使用。任何部门、单位和个人均不得截留、挪用或挤占。
第二十条 经费使用范围应严格按照《高技术研究发展计划（“八六三”计划）纲要》及“八六三”计划经费管理的相应规定执行。
第二十一条 “八六三”计划经费所形成的固定资产归国家所有，课题承担单位应将固定资产清单逐级上报，按国家科委“八六三”计划固定资产管理办法执行。

第六章 计划的验收与奖惩
第二十二条 “八六三”计划任务完成后，应及时作出工作总结，并将研究报告、技术总结及开展国际合作和交流、引进国外智力和培养优秀中、青年科技人才等方面的有关资料逐级上报。专题、主题、领域计划任务完成后，须经国家科委组织验收。课题计划任务完成后由领域专家委员会（组）组织验收。
第二十三条 “八六三”计划的研究成果，根据《国家科委“八六三”计划科技成果管理暂行规定》等有关管理条例组织鉴定，并可根据有关科学技术奖励的规定申请国家科学技术进步奖、国家发明奖、国家自然科学奖和部门、地方各类科学技术奖。
第二十四条 “八六三”计划成果归国家所有，国家科委积极鼓励和引导成果的转化、推广等工作。属于技术探索性研究项目，应向国家科委提交所有实验记录、数据、源程序、研究报告等，不得散失，不得由个人占有。属于有阶段目标产品的研究项目，除向国家科委提交上述必要的资料外，应提交产品（样机、样品等）推广应用的可行性报告。
第二十五条 “八六三”计划的技术成果实行有偿转让，完成单位在转让时应向国家科委提出申请，审查批准后即可按《技术合同法》办理转让手续。
第二十六条 国家从转让收益中回收一定比例的金额，作为继续研究和开发费的补充，单位留用部分主要用于补充单位研究开发费和对“八六三”计划研究作出贡献人员的奖励。
第二十七条 国家科委对如期和提前完成计划任务、研究成果（阶段成果及最终成果）技术水平高的研究集体和专家及有突出贡献的计划管理人员给予表彰、奖励并颁发荣誉证书。获奖者的先进事迹记入所在单位档案，作为晋级及提职依据之一。
第二十八条 对下列因主观原因造成重大失误者，应根据有关规定追究责任及予以处罚：
1、计划实施过程中，因组织管理不力或发生重大责任事故导致不能按计划要求执行的单位和个人；
2、在计划经费管理中，违反财经制度的单位和个人。

第七章 附 则
第二十九条 “八六三”计划的国际交流与合作，技术引进、技术保密等均纳入计划管理，按照国家科委制定的相应法规办理。
第三十条 各领域可根据本领域的特点，依照本办法制定相应实施细则，并报国家科委审批后执行。
第三十一条 本办法由国家科委负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。